Fragen? Wir versuchen sie so gut als möglich zu beantworten

des questions ? Nous essayons d'y répondre au mieux

             

Wie und wann kann man sich finanziell beteiligen?

Für die erste Phase des Projektes (bis zu Baubewilligung) werden Anteilscheine benötigt, da diese von allen Finanzgebern als Eigenkapital anerkannt werden. Anteilscheine können nur von Mitglieder der Genossenschaft erstanden werden.

Konditionen für spätere Darlehen sind in Abklärung. Es ist vorgesehen, dass auch Nicht-Genossenschafter*innen Darlehen an die FAB-A leisten können. Damit leisten sie indirekt einen Beitrag zur Realisierung des Projekts.

Für spätere Bewohner*innen ist eine Umwandlung in Pflichtanteilscheine und Pflichtdarlehen möglich. Ein Bezug aus der Pensionskasse kann erst nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen.


Comment et quand peut-on participer financièrement ?

Pour la première phase du projet (jusqu'au permis de construire), il est nécessaire de constituer des fonds sous forme de parts sociales car elles sont reconnues comme fonds propres par tous les bailleurs. Seul·e·x·s les membres de la coopérative peuvent souscrire des parts sociales.

Les conditions pour des prêts ultérieurs sont en cours de clarification. Il est prévu que des non-membres de la coopérative puissent également accorder des prêts à FAB-A, contribuant ainsi à la réalisation du projet.

Pour les futur·e·x·s habitant·e·x·s, une conversion des parts sociales investies en parts sociales obligatoires et en prêts obligatoires sera possible. Un investissement basé sur l’argent de la caisse de pension ne peut avoir lieu qu'après la conclusion du contrat de location.


 

Was kostet die Miete im Projekt EMILJA?

Die FAB-A Genossenschaft hat Kostenmieten und wirtschaftet ohne Gewinnabsichten. Das bedeutet, dass die Mieten genauso hoch sind, wie der Bau, dessen Amortisation und der Betrieb kosten. Da noch unklar ist, wie hoch die Baukosten anfallen werden, können wir hier noch keine genauen Zahlen nennen. Tendenziell sind die Kostenmieten bei einem Neubau nicht besonders tief, aber sie sinken mit den Jahren im Vergleich zum renditeorientierten Wohnungsmarkt.


Combien coûte la location dans le projet EMILJA ?

La coopérative FAB-A pratique des loyers basés sur les coûts réels et ne cherche pas à faire de bénéfices. Cela signifie que les loyers sont aussi élevés que les coûts de construction, d'amortissement et d'exploitation. Comme nous ne savons pas encore à combien s'élèveront les coûts de construction, nous ne pouvons pas encore donner de chiffres. Tendanciellement, les loyers basés sur les coûts réels ne sont pas spécialement bas dans le cas d'une nouvelle construction, mais ils diminuent au fil des ans par rapport au marché du logement axé sur le rendement.


 

Gibt es eine Mindesteinzahlung um partizipieren zu können?

Wir benötigen bis zur Baubewilligung ein Kapital von ca. CHF 600'000 (einen Teil davon werden wir bei der Stiftung Solinvest der Wohnbaugenossenschaften Schweiz beantragen). Wenn 20 Interessierte bereit sind, je Fr. 20'000 zu sichern haben wir schon einen grossen Teil des benötigten Eigenkapitals zusammen. Nicht alle haben so viel Geld zur Verfügung und einige können allenfalls auch mehr beisteuern. Jeder Betrag für das Projekt ist willkommen und wichtig. Natürlich ist es auch möglich, die zugesagten Anteilscheine in mehreren Raten zu zahlen.
 

Y a-t-il un montant minimum à verser pour pouvoir participer ?

Nous avons besoin d'un capital d'environ CHF 600'000 jusqu'à l'obtention du permis de construire (nous en demanderons une partie à la fondation Solinvest des coopératives d'habitation suisses). Si 20 personnes intéressées sont prêtes à garantir chacune 20'000 francs, nous aurons déjà réuni une grande partie des fonds propres nécessaires. Tout le monde n'a pas autant d'argent à disposition et certains peuvent éventuellement contribuer davantage. Toute contribution au projet est la bienvenue et est importante. Il est bien sûr aussi possible de payer les parts sociales promises en plusieurs fois.


 

Ist das Projekt EMILJA finanziell alleinstehend oder ist es durch FAB-A abgesichert?

Das Projekt EMILJA ist ein Projekt der Genossenschaft FAB-A. Somit haftet die gesamte Genossenschaft für ein potenzielles Scheitern des Projekts. Möchte man dies anders haben, müsste eine neue Genossenschaft gegründet werden, die das Projekt übernehmen müsste. Die Finanzierung dürfte aber dann eher herausfordernd werden.

Die Genossenschaft FAB-A profitiert längerfristig von einem neuen Projekt: die Genossenschafter*innen, bekommen mehr Wohnungen zur Auswahl und die Absicherung der Anteilscheine oder Darlehen der Genossenschafter*innen wird mit zwei Siedlungen sicherer.
 

Le projet EMILJA est-il financièrement autonome ou est-il couvert par FAB-A ?

Le projet EMILJA est un projet de la coopérative FAB-A. Par conséquent, l'ensemble de la coopérative est responsable d'un éventuel échec du projet. Si l'on souhaite qu'il en soit autrement, il faudrait créer une nouvelle coopérative qui devrait reprendre le projet. Le financement pourrait alors s'avérer plutôt difficile.

La coopérative FAB-A tirerait profit à long terme d'un nouveau projet : les coopérateur·trice·x·s auraient une offre de logements plus large et la sécurité des parts sociales ou des prêts accordés augmenterais avec deux lotissements.


 

Wie sieht das Risiko für Genossenschaftsmitglieder konkret aus?

Im Konkursfall haften die Mitglieder mit ihren Anteilscheinen. Die Darlehensgeber*innen gehören in die Gruppe der Gläubiger und werden vorab befriedigt.

Das Risiko für einen Konkurs der Genossenschaft FAB-A ist sehr klein.

Sollte sich trotzdem ein Projektabbruch ereignen, könnte das Emilja-Baurecht an eine andere Genossenschaft übertragen werden. Der Standort ist attraktiv, die Nachfrage für den zentralen Ort sehr gross.
 

Concrètement, quel est le risque pour les membres des coopératives ?

En cas de faillite, les membres sont responsables sur la base de leurs parts sociales. Les personnes qui ont des prêts font partie du groupe des créanciers et sont remboursés au préalable.

Le risque de faillite de la coopérative FAB-A est très faible.

Si un abandon du projet devait malgré tout se produire, le droit de superficie d'Emilja pourrait être transféré à une autre coopérative. Le site est attractif et la demande pour ce lieu central est très forte.


 

Wie geht ihr mit den Projektrisiken um (längere Planungsdauer, Teuerung, etc.)?

Ein Risiko sind Verzögerungen jeglicher Art – v.a. ab Baustart. Wenn der Baurechtszins vor der Vermietung der Wohnungen geschuldet ist, kostet jede Verzögerung umso mehr, da kein Ertrag erwirtschaftet wird. Dazu können unvorhergesehene Dinge wie steigende Zinsen oder eine stärkere Teuerung auftreten. Ein grösseres Risiko stellen überhöhte Baukosten dar.

 

Minimiert werden können diese Risiken durch:

  • Erfahrene Projektsteuerung

  • Professionelles Planungs- und Kostenmanagement

  • Einbezug von Expert*innen

  • Einhaltung der Anlagekostenlimiten

  • Verifizierung der Kosten durch Technische Prüfung des BWO

  • Tragbarkeitsrechnung der finanzierenden Bank

  • Zusätzliche Finanzierungen durch die Stiftung Solinvest (wbg Schweiz) oder den Fonds de Roulement (Darlehen des Bundes)

  • Früher Einbezug der Baubewilligungsbehörde
     

Comment gérez-vous les risques liés aux projets (durée de planification plus longue, renchérissement, etc.) ?

Les retards en tout genre constituent un risque, surtout lorsque les travaux sont déjà en cours. Si la rente du droit de superficie est due avant la location des logements, chaque retard coûte d'autant plus cher qu'aucun revenu n'est généré. A cela peuvent s’ajouter des imprévus tels que la hausse des taux d'intérêt ou un renchérissement plus important. Des coûts de construction excessifs représentent un risque important.


Ces risques peuvent être minimisés par :

  • Une gestion de projet expérimentée

  • Une gestion professionnelle de la planification et des coûts

  • L'implication d'expert·e·x·s

  • Le respect des limites de coûts d'investissement

  • La vérification des coûts par le contrôle technique de l'OFL

  • Le calcul de la capacité financière de la banque de financement

  • Un financement supplémentaire par la fondation Solinvest (wbg Suisse) ou le Fonds de roulement (prêt de la Confédération)

  • L’implication précoce de l'autorité chargée de délivrer les permis de construire


 

Können auch Nicht-Genossenschafter*innen der FAB-A Teil des Projekts EMILJA sein?

Der offene partizipative Prozess wird nach dem Beschluss der Genossenschaft FAB-A am 20.02.2025 abgeschlossen. Für den zukünftigen Prozess ist es nötig, Mitglied der Genossenschaft zu werden. Interessierte haben die Möglichkeit in ein bis zwei Workshops reinzuschnuppern, bevor sie definitiv Mitglied der Genossenschaft werden.
 

Les non-coopérateurs de la FAB-A peuvent-ils aussi faire partie du projet EMILJA ?

Le processus participatif ouvert s'est achevé à l'automne 2024. Pour le processus futur, il est nécessaire de devenir membre de la coopérative. Les personnes intéressées ont la possibilité d'assister à un ou deux ateliers avant de devenir définitivement membres de la coopérative.


 

Entspricht das Projekt dem Zweckartikel der Statuten der FAB-A, die Bauten der Genossenschaft dauernd der Spekulation zu entziehen?

Laut Abklärung mit dem Dachverband heisst es:  wenn man Land und Liegenschaften von Privaten in eine Gemeinnützige Genossenschaft übernimmt, dann wird dieser Wohnraum der Spekulation entzogen. 


Der Zweckartikel der Statuten FAB-A wird deshalb nicht gefährdet, wenn das Baurecht und

die Kosten des Baus gewisse Rahmenbedingungen einhalten:

  • das Baurecht muss gemeinnützig im Sinne des Merkblattes des Bundes ausgestaltet sein.

  • der Baurechtszins darf nicht mehr als 15% des Nettomietzinses betragen

  • die Anlagekostenlimiten, also die maximalen Kosten pro Wohnung, müssen eingehalten werden.

  • die Finanzierung ist mit Hilfe von Bundesgeldern zu ergänzen (Fonds de Roulement)

 

Le projet est-il conforme à l'article des statuts de FAB-A sur le but de soustraire en permanence les bâtiments de la coopérative à la spéculation?

Selon l’avis de notre association faîtière, la reprise de terrains et d’immeubles appartenant à des personnes privées au bénéfice d’une coopérative d'utilité publique a pour effet de soustraire cette surface habitable à la spéculation.


Les buts énoncés dans des statuts de FAB-A ne sont donc pas menacés si le droit de superficie et les coûts de construction respectent certaines conditions cadres :

  • le droit de superficie doit être conçu comme un droit d'utilité publique au sens de l'aide-mémoire de la Confédération.

  • le rendement du droit de superficie ne doit pas dépasser 15% du loyer net

  • les limites des coûts d'investissement, c'est-à-dire les coûts maxim par logement doivent être respectées.

  • le financement doit être complété à l'aide de fonds fédéraux (Fonds de roulement)